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每次国家出台房屋调控政策后都会带来热点讨论：房价要降了么？虽然我不是专业人士，但我想以外行人的眼光谈谈我对中国的房地产市场的看法。不妥之处请大家指正！
2016年底，中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。此后中央和地方陆续推出了多项政策和措施抑制房地产泡沫，如鼓励发展实体经济，吸引资金从房地产市场向实体经济领域转移；推出限购政策、保障房建设和棚改（棚户区改造）政策、房地产税费改革以及最近出台的租售同权制度（购房人和租房人享有同等权益，如子女上学。）和江苏省率先推出的共有产权改革制度，在一定程度上遏制了一二线城市房地产膨胀的嚣张气焰。
于是有些人开始怀疑：房价是不是要下跌了？在思考这个问题之前我觉得应该先来看看房价是怎么涨上去的。
中国大陆的房地产市场大概从2002年开始起飞，此后的十五年间一直突飞猛进（特别是一线城市），究其原因主要有以下几个方面：
1、人口红利的影响。1981-1990年（年平均自然增长率为14.82‰）的生育高峰在2002-2016年这15年间变成了婚育高峰，70末、80后人群对住房形成了庞大的刚性需求，加之60后、多数的70后对住房的改善性需求的推动力，地产牛市应运而生；
2、中国城镇化进程的影响。根据城镇化发展进程规律，当城镇化水平达到30%以后，城镇化进程将进入到快速发展阶段，快速发展期将一直持续到60%。中国在过去的15年间城镇化水平从2002年的39.09%发展到2016年的57.35%，正处于城镇化加速阶段，因此这期间产生了声势浩荡的农村到城镇的人口大迁移运动。这些人口对住宅也产生了巨大的刚性需求。
3、收入的影响。2002-2016年间城镇居民人均可支配收入从2002年的7702.8元增长到2016年的33616元，增长了4.6倍，这使得人们购买住房有了一定的物质基础。
4、金融政策的影响。过去的15年间，我国的货币供应量从2002年初的16万亿元到2016年的155万亿元，货币量增长了将近10倍（从这个层面讲绝大多数的城市的房价增长速度远低于通货膨胀的速度），房地产价格也必然会跟着增长（社会流通的大部分商品价格都涨价了。）。另外，公积金制度和宽松的信贷政策的刺激作用，都在一定程度上推高了房价；
5、土地供应的影响。我国的土地利用实行严格的管理和控制。城市土地所有权归国有，由城市政府统一管理，通过出让或划拨将使用权转让给个人或单位。城市建设用地存在长期的稀缺性，这种稀缺性自然抬高了土地的出让价格，房地产整体价格自然水涨船高。据去年全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%。
6、混乱的租赁市场的影响。我相信每一个有过租房经历的人谈起租房都会有一些痛苦的回忆。如房东趁其不备擅自进入房间检查的，坐地起价的，克扣押金的，突然撵人的等等房东和租客地位不对等的痛苦；还有租户的孩子不能就近上学区房的苦闷；也有群租房的种种尴尬。这些痛苦的经历使得租客们往往会倾其所有甚至父母所有去买房，因为只有买房才能获得平等的地位，才能获得应有的尊严，哪怕随之而来的沉重的房贷压力。
7、各种炒房客、炒房团的影响。这个因素虽然不是主要因素，但对过去很长时间的房地产价格升高产生了推波助澜的作用。
8、除了上述原因外，中国的丈母娘（中国大妈无处不在！）也为房地产事业做出了不小的贡献，因为在中国男多女少（根据我国第六次人口普查结果，男性比女性多三千多万）的性别结构下，在丈母娘的强烈要求下，一些物质条件比较有限的男性同志们必须砸锅卖铁在城市买婚房，否则的话，“丈母娘很生气，后果很严重。。。。。”。
以上这些因素造成了中国房地产市场过去15年的牛市。但今后的十几年房地产市场将慢慢回归理性和正常轨道，不会再出现房价暴涨的趋势。真正实现城市居民安居乐业。原因是：
1、人口红利已经过去。从1987年以来我国人口自然增长率一直处于下降趋势，1991-2005年期间出生的人将构成今后十几年购房的主体人群，而1991-2005这十五年间的平均自然增长率为8.9‰，比这之前十年的14.82‰下降了5.92，人口增长下降了40%，人口的刚性需求将大大降低。如1985年全国人口增加了1900多万人口，2005年增加人口已减至768万人，即房地产市场刚性需求人群减少了1000多万，刚性需求市场大幅萎缩是抑制房地产价格的主要因素。有人可能会说现在二胎政策的放开会大大扩大房地产需求，但大家需要注意的是现在增加的二胎在今后十几年几乎不会对刚性需求带来影响（达不到婚育年龄），充其量会影响部分二胎家庭购买改善性住房，但这种影响相对较小。
2、城镇化进程影响放缓。上文提到城镇化水平达到60%后将结束快速阶段进入缓慢发展阶段，我国2016年城镇化率为57.35%，预计到2020（三年后）年达到60%。所以未来十几年城市人口的机械性增长必然会减弱，一二线城市由于巨大的吸引力会持续出现机械性增长，但三四线可能会没有机械性增长。
3、收入增长放缓，信贷政策收紧。从2016年开始我国的居民可支配收入增长速度开始下降，这直接影响居民对房子的购买能力；另外从2015年开始我国的货币量逐渐收缩，这将增加居民的购房成本。
4、国家房地产政策的调控。针对市场上存在的炒房现象，租赁不规范、租购不同权、住房结构性短缺等问题国家先后推出了经济适用房、棚户区改造、共有产权住房、租购同权政策以期让城市居民都能有住房，都能享受城市提供的公共资源。
谈到这，可能有人会预测，房价的是不是真的要跌了？针对这个问题，我的答案是否定的，房价总体不会降，为什么这么说的。
1、从国家层面讲，过去的几年随着房地产市场的持续加温，国家层面先后出台了多项措施，但大家注意国家出台这些政策的目的是遏制房地产泡沫，抑制房地产过快增长（注意是过快增长），不是抑制增长，更不是要把房价降下来。房价一旦全面下降，将产生米诺骨牌效应（因为买房心态是越长越买，越降越不买，而不买的后果会迫使房地产商再次降价从而形成恶性循环。），而房地产的衰退会因为它的强大的产业扩散效应带来很多行业的大萧条。
2、地方政府层面。发达城市由于有雄厚的实体经济的支撑对土地没有强烈的依赖，但对一些三四线实体经济不发达的城市而言，土地财政是支撑地方政府各项事务的主要力量，部分城市地方财政收入中土地财政占到一半以上。如果房地产价格下降这些地方将面临很大的发展困境。
3、银行层面。如果房地产价格下跌，银行将收到大量的坏账。比如一个人通过按揭购入一套房子，共100万，首付30万，需要还银行贷款70万，如果此时房屋价格下降到60万，那么贷款的这个人还会继续还银行贷款么？买房人很可能会弃房而去，结果就是银行的钱没了，收了大量的房子，成为中国真正的房老大。这会引起非常危险的金融危机，后果不堪设想。
4、个人层面。不管是炒房的还是非炒房的已购买房屋的个人，如果房子降价，那么个人财富急剧缩水甚至会产生庞大的债务。对富人的影响我们另当别论，但买房的人更多的是倾其所有购房的一般老百姓，这个打击对她们来说是致命的。说严重一点的话，很可能会产生社会的不稳定，这种结果对国家和个人都是无法承受的。
所以不能拿房屋和股票及虚拟币做比较，认为房屋有涨必有跌。房子是个特殊商品，它是我们衣食住行生活中的重要的必需品，也是城市四大功能（居住、工作、交通、游憩）之一，这个商品支撑的市场不能崩盘。
所以，如果有人问我“中国的房价要降了么”这样的问题，我只想说你想多了。
