年年难过年年过，处处无家处处家。说起租房子，对我而言就是一部血泪史，出国7年里，搬了9次家。几个月前，网友来信询问在萨尔茨堡租房的事情，我做了简短回复。在回信的基础上，这里介绍一下在德国和奥地利租房子的经验。
房屋概况
德国和奥地利可租的房屋，居住条件五花八门。就说说我亲身住过的房子吧。
我住过大学的学生宿舍。来念书的学生，一般都住大学的宿舍。宿舍一般房租低廉，条件完善，生活方便，家具、网络、电器一应俱全，可以拎包入住。大学宿舍一般是每人一个单人间，几个人合用一个厨房和卫生间，也有的有自己的小厨房和小卫生间，就是所谓的WG。因斯布鲁克大学宿舍有的条件比较艰苦，有双人间，生活不是很方便。
我住过普通的民宅。有一次，搬进去时是空房子，没有任何家具，厨房也没有任何炉灶，上一家租户带走了所有的灯泡，甚至马桶圈，唯一提供的是热水。这是在德国租房的默认情况，空房进，空房出，一切东西都要从零置办。还有一次，搬进的房子热水器坏了，大冬天的，房东拖着不肯修，多次沟通无果。我找律师咨询，律师翻了翻以前的案例，建议我下个月砍去一半房租，理由是热水器属于基本配套设施。房东收到房租立刻怂了，迅速来修好了热水器。
我住过短期转租房（Zwischenmiete）。Zwischen就是between，“两者之间”。一位大学生，要去外地交流，他住的房子会空出三个月，经房东允许，他可以短期租给别人。这样的房子家具电器一应俱全，这个小弟连他的衣服文具都摆在桌上，让我随便用，省心极了。
我住过同事转租给我的房子（Nachmiete）。Nach就是after。同事合同结束，要搬离这座城市，我就当了他的下家。这样的好处是，他不用把房子清空，他有些原本打算扔到的家具，我愿意继续用，就不必扔到垃圾站销毁，避免了浪费，省了他的事，也省了我的事。
我还住过青年旅馆。那是在实在找不到房子的情况下，挤在6人一间上下铺的小屋里，仿佛回到了当年上大学的宿舍。
在哪里找房
学生宿舍，需要在报到前事先申请。不同大学有不同的规矩，咨询大学的相关部门即可。下面列出奥地利申请学生宿舍的常用网站：
- OeAD：官方机构，和各大学生宿舍有联系。需要先汇款给他们，他们才会给你安排宿舍。
- Europaheim，最好的选择，物美价廉，很难申请到。
- home4students（链接1，链接2）次之，据说略贵。
- International student house，房子不错，价格略高，管理略严。
- wist最大，普通大众的最爱，这里的常驻博士们多数这个，力荐。
- Akademikerhilfe，略不及其他。
关于学生宿舍，本文不做详细介绍，下面主要说说如何在大学之外找民房。
第一个途径，自然是网站。
德国找房网站：
- http://www.wg-gesucht.de/
- http://www.studenten-wg.de/wohnungsmarkt.html
- http://www.wohnung-jetzt.de/
- http://www.immobilienscout24.de 特别地，下面是在拜罗伊特找房的网站：
- http://bayreuth.studenten-wohnung.de/
- http://www.nordbayerischer-kurier.de/anzeigen/online_werben/immobilienmarkt_237.html
- http://www.swo.uni-bayreuth.de
- http://www.immobilien-bayreuth.com/
奥地利找房网站：
- http://www.immobilienscout24.at/ 特别地，下面是在因斯布鲁克找房的网站：
- ÖH。属于因斯布鲁克大学，对外开放，大家都往上贴房源或求租房源。
第二个途径是报纸。当地的免费报纸一般都有专门的板块，发布房源广告，需要你打电话预约看房。这个过程是练德语的好机会。本帖最后附上报纸常用租房用词缩写及解释。
第三个途径是中介。如果不差钱或者太着急，我建议找中介公司，最省事，而且肯定能找到房子，一般来说都比较满意。immobilienscout24上面很多房源就是中介发布的，上面有中介公司的联系方式，可以直接联系他们，提出要求，他们按要求找就行了。中介费（Provision）一般是最后租到那个房子的2个月的冷租。这个途径跟第一第二个途径是重合的，中介会在网上和报纸上发布房源。
第四个渠道，就是请大学院系的秘书或相关部门帮忙找。这个取决于环境是否友好。我在拜罗伊特大学的时候，大学有个welcome center，专门解决外国学生或学者的各种生活问题，就帮很多人找到了房子。到了因斯布鲁克，没有这种机构，但我们系的秘书也乐于帮我打听房源。
房租
一般而言，租房信息里给出的房租分两种：冷租(KM)，暖租(WM)。冷暖房租差别很大，租之前务必弄清。
冷租的概念比较清楚，指的是房东的净收入，就是完全进入房东口袋的那部分，不包括水、电、暖气、煤气等费用。其他的费用需要自己打理。
暖租的概念比较复杂，一般是冷租加上其他费用（NK，Nebenkost），包括暖气、卫生清洁费、垃圾处理费和消防等费用。这些费用到底哪些包含在标价里，要向房东问仔细。水电费一般另计，需要自己到Stadtwerke登记，登记时可以选择不同的能源公司，电费价格有不同。
除了房租外，一般还要交相当于两个月房租的押金（KT, Kaution）。将来退房时，房东会检查房屋状况，如有损坏，会从押金中扣除。
签合同，退房，以及转租
关于房租的情况，租房合同中详细列出来。租房合同一般都好几页，全面列出了甲方乙方的权利和义务，一定要逐条认真阅读，比如交接了几把钥匙、是否允许抽烟、是否允许养宠物等等。
退房条款会在合同中写明。一般来说，如果租房的人要离开房子，必须提前三个月通知房东。房东如果要提前赶访客走，也要提前三个月通知。如果租的时间长了，房东就不能随意赶访客走。如果访客想短期转租给别人，一定要经过房东同意。
年年失望年年望，事事难成事事成。预祝大家都找到称心如意的房子。
附录：租房常用德语单词
AB (Altbau): 老式建筑。一般施工有三个特征：砌石墙或砖墙、横梁天花板和盒式双层窗户，墙壁一般在 3 米或以上
ab sof. (ab Sofort): 立刻； Mietbeginn ab sofort 即日起出租
Abl. (Ablöse): 转手费，指目前住的租客想提前搬出时卖给接手人的家具
Abstellk. (Abstellkammer): 储藏室，一般在屋内走廊过道或墙角，一般没有窗户，可以放置暂时不用的家和物品
Abstellr. (Abstellraum): 同 Abstellkammer
Alleinst. (Alleinstehender): 独身者
App. (Appartment): 公寓，一般附带有独用的小型厨房
Ba. /Balk./Blk. (Balkon): 阳台； SW-Blk. 就是西南朝向的阳台
Bes. (Besichtigung): 看房。找房人在看了租房广告后，与房东或中介人联系，约定一个时间看房。由于德国租房市场紧张，实质上绝大多数情况是房东通过约人看房来挑选合适租客
BW (Bettwäsche): 床上用品（指床单、被套和枕套）
bezugsf. (bezugsfertig): 可以入住
Bj. (Baujahr (des Hauses)): 房屋建造年份； Bj.1968 就是 1968 年落成的房屋
BK (Betriebskosten): 附加费，包括水费、排水费、房屋维修费、公共场所的清洁维修费用等，但一般不包括电费和上网费，用电和上网业务通常需要租客与电力公司、网络公司另签合同。
BWF (Bruttowohnfläche): 指整个建筑楼面基地面积，包括墙壁占地面积；相对应的是净占地面积 Nettowohnfläche （ NWF ）。 BWF 与 NWF 之间一般有 8-10 ％的差别
ca. (circa): 大约，大概
D. (Diele): 走廊
DB. (Duschbad): 可以淋浴的浴缸
DG (Dachgeschoss): 顶楼
DHH (Doppelhaushälfte): 双拼别墅，指左右各由两个单户住宅组成的中间仅有一墙之隔的别墅，从建造时间和设计风格上左右一致
DT (Dachterrasse): 屋顶露台
Du. (Dusche): 淋浴设备（不带浴缸）
EB (Erstbezug): 初次入住，指房子刚维修保养过，如粉刷墙壁、新铺地板或地毯后租客初次入住
EBK (Einbauküche): 整体厨房
EFH (Einfamilienhaus): 独立别墅，通常是一家人住
EG (Erdgeschoss): 底楼，即中国的一楼
ET /etg (Etage): 楼层。德国的底楼是中国的一楼，德国的一楼是中国的二楼，以此类推。
ETW (Etagenwohnung): 一层（全部）住房
FW (Fernwärme): 区域供暖， 指的是暖气由专门供暖机构提供，传输到 一个城市里的一个集中区域或几个分区 的消费者家庭。相对于其它供暖方式而言，区域供暖较为节能；缺点是造价很高，所以适合于有很多住户的高楼或住户密集的地区
Gart. (Garten): 花园
GEH (Gasetagenheizung): 燃气楼层分开供热。与中央供暖相似，用的燃料是天然气。一般是每个楼层安装上一个单独的锅炉，供该楼层住户使用。相对其他供暖方式而言，燃气楼层分开供热的优点是方便，每家用户可以根据自己实际使用调控大小和时间，对空间的要求也相对较低；缺点就是锅炉安装费和维修保养费高，锅炉也可能有一定的噪声问题。
Grg. (Garage): 车库
G-WC (Gäste WC): 给客人专用的卫生间
HH (Hochhaus): 高楼
HK (Heizungskosten): 暖气费
HM (Hausmeister): 楼管员、物业管理员，一般负责设备维修等
ohne /kein HT (ohne /kein Haustiere): 不可以养宠物
HP (Hochparterre): 高底层，就是一楼建造成高于地面的中层楼
Inkl. (inklusive): 包括
JM (Jahresmiete): 年租金费
KDB (Küche, Diele, Bad): 厨房、走廊、浴室
Keine zusätzl. Prov. (Keine zusätzliche Provision): 无额外佣金
Kel. (Keller): 地下室
KM (Kaltmiete): 冷房租（指不包含暖气和其他物业管理费的租金）
KN /Kochni. (Kochnische (kleine Küchenzeile)): 小型厨房 ( 一般指由电炉，碗橱、冰箱和水池组成的可以做饭的简易厨房，有时也可能是有电炉和电烤箱 )
KP (Kaufpreis): 买价
Kt. /Kaut. (Kaution): 押金，通常是一或三个月的房租，搬出时如果房屋或家具无坏损一般会原款退还
Kü / Kue (Küche): 厨房
Lg (Lage): 地理位置
m. (mit): 带 …… 的；如 mit Küche 或 m.Bad 就是带厨房或带洗澡间
Mais.-Whg (Maisonettewohnung): 复式公寓，就是把普通住宅分楼上楼下两层使用，如楼上用来休息楼下是客厅。其优点是增加土地利用率，最大限度降底开发成本
MKM (Monatskaltmiete): 一个月冷租
MM (Monatsmiete): 一个月房租
möbl. (möbliert): 配家具的住房。在德国，一般出租的私房都不配家具
MV (Mietvertrag): 租房合同
n. A. (nach Absprache): 商定
prov.frei (provisionsfrei): 无中介费
NB (Neubau): 新建房。指二战之后尤其是最近二三十年建造的居民房。用的一般是混凝土墙壁和天花板以及复合绝缘窗户，保暖性能较好，另一个特征是天花板高度小于 3 米。与 Altbau 相对应
NB. (Nebenkosten): 附加费，包括 Betriebskosten 以及给房管（ Verwaltung ）的管理费
Nfl. (Nutzfläche): 总使用面积，包括整个阳台、露台区和屋檐下的地区
NK (Nebenkosten): 同 NB.
NM (Nachmieter): 续租人。 德国 租房合同通常都是三个月的解约期。房客如果想搬出，需要提前三个月通知房东；如果想提前搬出 ， 需要经房东同意找续租人接替租房合同
NR (Nichtraucher): 不吸烟的人。一般房东都喜欢不吸烟的房客，所以在寻找房屋时 ，应该强调这一点
N-Wfl. (Nettowohnfläche): 净占地面积 ， 即墙壁之内的所有房间面积
NWF (Nettowohnfläche): 同 N-Wfl.
OG (Obergeschoß): 楼上
OH (Ofenheizung): 火炉供暖
Ölh. (Ölheizung): 油加热供暖
ÖZH (Ölzentralheizung): 加热 油集中供暖
Part (Parterre): 花坛或有花圃的草坪
Pk/ Park. (Parkett): 镶木地板 ；与 Laminatboden 复合木地板相对应
Pntry (kleine Einbauküche): 小型的 装配好的厨房
Prov. (Provision): 通过中介公司找房，交给中介公司的佣金或中介费，一般是冷租的2.38 倍。 2015 年 6 月 1 日起实行改革后采用“Bestellprinzip”(Wer bestellt wer bezahlt) 即委托原则 ： 谁首先委托中介就由谁付佣金。表面上网上房源无需找房人交佣金而是有房东来交，但实质上由这些房屋中介打理的房源房东会提高房租。 “ 羊毛出在羊身上 ” ， 所以租房还是最好找私房房东不用交佣金。
prov.frei (provisionsfrei): 无佣金
Qm (Quadratmeter (m²)): 平米
rep.- bed. (reparaturbedürftig): 需要修缮的， 需要维修的
Rgb. (Rückgebäude): 后楼
RH (Reihenhaus): 排房
ruh. (ruhig): 安静，用来描写住房周围的环境
sep. WC (separate WC): 厕、浴分离，是一种比较合理的布局
Stpl. /Stellpl. (Stellplatz): 停车场
Su. (Suche): 寻找，表示该广告是寻找住房的。例如： Suche Nachmieter ab sofort für 3 Zimmer, Küche, Bad, Südbalk on 77qm Wohnfläche, 750 EUR Warmmiete 2 MM Kaution sowie ein Bürge sind Voraussetzung. 这是一个寻找续租的广告：房屋是 3个房间的 WG ，有厨房有淋浴，有朝南的阳台。 77 平方米，暖租750 欧元，租金为两个月房租，同时要求担保。这里需要指出的是，这种担保通常是要在德国有固定、足额（一般至少两千欧元，如果所租房的租金高，可能还要提高）收入人写的有签字的担保证明书
Terr. (Terrasse): 露台，一般位于一楼，是庭院与房屋之间的有台阶的露天平台。一般面积比较大 ； Dachterrasse 则是位于顶层的屋顶平台
TG (Tiefgarage): 地下停车场
TGL-Bad (Tageslichtbad): 有窗户、光线可以照进来的浴室
Tgw. (Teilgewerblich nutzbar): 可部分用作商用（如公司营业、办公）的
TL (Tageslicht): 日光
v. Priv. (von Privat): 私房
VB (Verhandlungsbasis): 用来讨价还价的底价
verkehrsg. (verkehrs-günstig): 交通方便
W (Wannenbad): 浴缸
WaKü (Waschküche): 洗衣房，多在地下室
WaMa (Waschmaschine): 洗衣机
WBS (Wohnberechtigungsschein): 是德国给低收入的人或家庭（困难户，但不能是外国来的暂住人口）发的住房证书，可以用来租政府补贴盖的房（福利房），有效期为一年。符合条件的申请人需要是德国低收入或困难户。例如，至少有一个孩子的家庭且没有自己的房产需要租房，而租房面积明显不足的；严重 残疾人，如果因为公认的痛苦，因为他们目前的客观住房条件差而对本人造成疾苦的。目前来讲，个人年收入不能超过 12000 欧元，两口之家年收入不能超出 18000 欧元等等。
WE (Wohneinheit): 住房单元，可以是由一户或公用一个楼栋大门的多户人组成
Wfl. (Wohnfläche): 居住面积。德国对居住面积的规定比较严格。如不能住人的地下室、阁楼等不能算居住面积。自 2004 年起根据德国相关法律规定，与住房主房间有关的附加空间，比如 阳台、屋顶平台、凉廊等，通常只能算四分之一的面积，特殊情况下，建筑质量等条件符合相关规定的也可以算一半面积。如果是顶楼，地面离天花板两米或以上才可以按100 % 计算， 1 米到 2 米之间按 50% ， 1 米以内的不能算入居住面积。阳光房（至少一面墙全是玻璃的，通常用来冬日养花或休息的房间）和游泳池如果有供暖设施，按 100 % 计算，否则只能按50% 计入居住面积
WG (Wohngemeinschaft): 合住 ，有自己的房间，但厨房或卫生间、浴室可能是多人共用
Whg. (Wohnung): 指整套住房 ， 可以是单间或多间房间。 1-Zi.-Whg. 就是单间房间的住房。
WM (Warmmiete): 一般指暖租，就是房租包含了除电上网费外各种费用，与此相对的就是 KM
Wohnzi. (Wohnzimmer): 起居室
Wokü (Wohnküche): 可以用来多人就餐的独立厨房
ZH (Zentralheizung): 中央供暖，就是整栋楼房统一供应暖气 ， 区别于区域供暖或单套住房内独用的取暖设备。 最常用的是以石油、天然气或煤等作为加热源。与区域供暖相比，中央供暖安装成本低，但没有区域供暖节约能源、效率高。中央供暖比较适合于别墅或房屋稀少的区域
ZKDB (Zimmer, Küche, Diele, Bad): 房间（一般是卧室）、厨房、走廊、浴室
ZKDBB (Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon): 房间（一般是卧室）、厨房、走廊、浴室、阳台
1 Ra-Whg. (Einraumwohnung): 一居室